20 августа 2016

Режим совместной и личной собственности супругов и их влияние на сделки с недвижимостью

 

Режим собственности супругов

Любые операции с недвижимостью нуждаются в предельном внимании и доскональном изучении всей необходимой документации, включая ту, которая касается семейного положения продавца недвижимости. Семейным кодексом предусмотрен такой режим собственности, как совместная супружеская, а также личная. И в этих понятиях необходимо разбираться, если надумали что-либо покупать или продавать.

К совместной собственности семейным законодательством отнесено имущество, приобретение которого состоялось в период существования законного (то есть зарегистрированного органом ЗАГСа) брака. На совместную собственность объем прав у супругов равный без выделения каких-либо процентных долей. И здесь неважно, что на приобретение имущества кто-то один затратил больше сил и средств. Нередко в семье муж работает, а супруга занята лишь домашним хозяйством. Если в законном браке (не в простом сожительстве) супруги что-то приобретают, то автоматически недвижимость становится их общей, хотя объект и может быть зарегистрирован на одного. Распоряжаться такой недвижимостью оба супруга могут на равных правах. Порядок владения (отчуждения) совместной собственности не прекращается, даже если супруги стали проживать отдельно.

Обязательным документом для сделки при отчуждении недвижимости, обусловленной совместной супружеской собственностью, будет согласие супруга (со стороны продавца) на сделку, оформленное у нотариуса. Этому правилу подчинены сделки не только по купле-продаже. Согласие требуется при дарении, обмене. Причем такие условия должны соблюдаться не только при отчуждении квартир (жилых домов), но также земельных участков, гаража и любой иной недвижимости, приобретение которой приходилось на период законного брака. Согласие требуется для любых сделок, которые автоматически не обретают юридическую действительность без нотариального удостоверения. К таким сделкам, например, относится залог, ипотека, рента. Согласие в качестве самостоятельного документа необходимо прилагать при всех сделках, которые подлежат государственной регистрации: дарение, мена, купля-продажа, аренда сроком более года, при регистрации договора ипотеки, участия в строительстве. Неполучение удостоверенного у нотариуса согласия, когда это прямо обязательно, наделяет недавшего такое согласие супруга правом оспорить совершенную сделку. Однако, для этого у него будет иметься лишь год после обнаружения факта ущемления своего интереса.

Режим совместной супружеской собственности, требующий получения супружеского согласия на сделку, отличается от собственности личной. К личному имуществу будет относиться, во-первых, то, чем каждый супруг обладал до брака. Когда планируется сделка с описываемым имуществом, то следует для государственной регистрации предоставить только свидетельство о браке. Имущество обретает режим личного, если оно и получено супругом уже в браке, но как результат сделки дарения либо по наследству. Для распоряжения с унаследованным или подаренным имуществом получать супружеского согласия не нужно. Но здесь имеется нюанс, который обретает силу правила, вытекающего из анализа судебной практики. Если другой супруг принимал непосредственное участие в улучшении, качественном изменении в положительную сторону, реконструировании подаренного или унаследованного другим супругом имущества, например, капитально перестраивал или ремонтировал за счет собственных денег объект, в результате чего существенно повысилась его стоимость, то такая недвижимость усмотрением суда может признаваться собственностью совместной.

Личным считается также имущество, права в отношении которого возникли у кого-то из супругов в результате приватизации. Но есть вид приватизации, носящий платный характер. Приватизируя что-то за плату, супруги обращают такой объект в свою совместную собственность. Чтобы устранить влияние режима совместной собственности, супруги могут договориться и оформить брачное соглашение. Соглашением можно определить, что именно из покупаемого за время брака имущества будет принадлежать только одному из супругов.  При наличии такого брачного соглашения для отчуждения имущества согласия другого супруга уже не потребуется.

За свою жизнь человеку разрешено жениться и разводиться неограниченное количество раз. Соответственно, порой непросто определить, покупалась недвижимость в браке или вне его. Развод не снимает с купленного за время брака имущества режима совместной собственности. Поэтому не состоящего в брачном союзе продавца недвижимости целесообразно просить предоставить удостоверенное также нотариусом заявление, что на объект иные лица (супруг) претендовать не могут. Посредством такого заявления распределяются юридические риски. То есть, если претендующий на объект и желающий оспорить сделку супруг все-таки объявится, все претензии он будет предъявлять исключительно продавцу, а не покупателю.


Вернуться к списку статей


Если у вас возникли вопросы, вы всегда можете задать их нашим экспертам:

Юридические вопросы

Вопрос добавлен в папку «Избранные вопросы» в вашем личном кабинете.